土地売買における契約不適合責任について

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先日、土地の売買契約書の内容について売主様から、
「地中埋設物に関しての売主責任について、免責に出来ないのでしょうか？」
という質問を受けました。

土地の売買は建物の売買に比べると、引き渡したあとに不具合があるということは少ないのです。ただ建物と違い地中（地面の下）部分は、表面上見ただけではわからないので何が埋まっているかは掘ってみないとわからないわけです。

そのため、土地の売買において、引き渡したあとに撤去が必要なものが地中からもし出てきて建物建築の支障をきたす場合、一定期間その撤去費用は売主に請求出来るという取り決めにするのが一般的です。

『地中埋設物についての契約不適合責任』と言われるものです。

契約上この責任を免責とすることは出来るのですが、今回はこの契約不適合責任の主旨を説明して、一定期間内は責任を負うという内容で売主様には納得していただきました。

それは何故か？

免責にすることは簡単ですが、もし地中から大きな岩盤が出てきて、買主の建築工事をする際、撤去する必要があり、○十万円費用がかかることになった場合の買主の気持ちはどうでしょう？

最初から埋まっていることを知っていたのではないか？
費用負担するにしても全てを自分が負担するのは納得がいかない。せめて半分は売主に負担してほしいとなるのが人情でしょう。

人は最初から想定していたことは、納得しますが、想定していないことや予測困難なことが起こると、自分に非がないことに関してはなかなか、認められないものです。

要するにトラブルになる可能性が出てきます。

売主側も、そんなものが埋まっていることを知らなかったのであれば、売主側にも非はありません。つまりどちらのせいでもないことなのです。

じゃあどうするか？